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如何防范商品房交易陷阱

日期:2020-06-24

一、当前商品房交易中常见的几类陷阱

1.将已经抵押的房屋未经抵押权人同意再次出售。

2.将已经出售的房屋再次出售。

3.采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺。

二、表现方式和存在的风险

1.将已经抵押的房屋未经抵押权人同意再次出售

表现形式:开发企业将取得商品房预售许可证的房屋预先抵押给银行,并在房地产交易管理部门办理了抵押登记。后未经抵押权人同意将已经抵押的房屋出售给其他购房人。

存在的风险:购房人买到抵押的房屋以后,由于房屋被开发企业已经在房地产交易管理部门办理了抵押登记,因此购房人所购买的房屋将不能在房地产交易管理部门办理合同备案登记和产权登记,因而所购房屋权益不能受到优先保护。

2.将已经出售的房屋再次出售

表现形式:开发企业将已经出售后的房屋,不及时到房地产交易管理部门给购房者办理登记,而是隐瞒已经出售的事实,再次将房屋出售给另外的购房人。

存在的风险:由于房屋被开发企业两次或多次出售,购房者所购房屋会出现多个权利人。对于已经到房地产交易管理部门办理了合同备案登记的权利人其购房权利能得到保证,对没有办理合同备案登记的购房人其购房权利将不能得到保证。

3.采取售后包租、返租或给予固定回报方式高价分零销售商铺

表现形式:以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式,分零销售大厅式百货商场、人防工程、各种酒店式公寓和办公楼。在与购买者签定购房合同的同时,再私下以另外公司名义(如以下属物业公司名义)与购房者签定委托租赁和经营协议,并承诺给予回报。或直接与购买者签定出售收益权合同,实行非法集资。

存在的风险:

一是可能存在欺诈,开发企业以违背常识的高额回报为诱饵,骗取投资者高价购房。一旦达到目的,就携款逃匿; 

二是开发企业融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂,回报也成泡影; 

三是商铺分零产权进行销售,形成业主众多,注定其结局差异很大,有的陷于多业主管理的怪圈,无法形成统一的市场氛围,长期空置,导致回报成空。或在最初阶段,开发企业能按照协议给予一定的回报,但由于市场的变化,商场经营不善,无法达到预期的收益水平,导致回报也无法实现;

四是开发企业分零销售商铺,以高额回报为诱饵,导致投资者往往以获取收益为目的,对所购商品房屋位置往往并不确定。或销售时虽有具体位置,但在实际中也无法具体使用,导致根本无法办理房屋所有权证。

 三.如何防范

就上述常见的陷阱,广大市民可以采取一“看”、二“查”、三“登记”、四“不轻信”的方式,有效避免购房陷阱。

1.“看”

看是阅读《商品房预售许可证》。

购房者在商品房交易前,看看开发企业是否具备《商品房预售许可证》。对《商品房预售许可证》的内容要仔细阅读,如销售的具体坐落、楼栋号等。对不具备《商品房预售许可证》的项目不要相信售楼人员的花言巧语,不要签定商品房买卖合同和给付定金。

2.“查”

“查”是查询所购房屋状态。

对具备《商品房预售许可证》的项目,也不要立即和开发企业签订合同和给付定金。因为《商品房预售许可证》只是表明整个项目可以对外销售,但具体到每一套房屋,其状态并不相同。有可能开发企业将其进行了抵押,也有可能开发企业已经对外销售或已经被法院在房地产交易管理部门进行了查封。因此,购房者对于自己已经看中的房屋,要到房屋所在地的不动产登记大厅查询该房屋的具体状态,看看所要购买的房屋是否有抵押、查封或已经被出售等限制情况,如果查询到有上述几种情况就不要购买。

3.“登记”

“登记”是指及时办理合同备案登记。

购房者在经过上述步骤后,如果所看中的房屋可以购买,就可以与开发企业签订买卖合同。购房者要要求开发企业进行网上签约并打印合同,而不是开发企业的纸制合同。网上签约成功后可收到短信提醒。

在签订合同三十日内,购房者应要求开发企业及时到不动产登记部门办理合同备案登记,以保护自己的购房权利,防止开发企业将自己已经购买的房屋再次出售或拿去抵押。合同备案登记成功后,可收到短信提醒。如果开发企业不能按时办理合同备案登记,要及时向当地房地产交易管理部门投诉或通过司法渠道维护自己的权利。

4.“不轻信”

对于开发企业的所谓的“高回报、高返租”宣传不要轻易相信。

不要去购买分零销售的大厅式商铺和农贸市场。切勿瞄准高收益率,听信一些片面的误导性宣传,盲目跟风投资房地产。要正确甄别相关的宣传信息,做深入细致地市场调查,对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断,要强化投资风险防范意识。

               重庆市万盛经开区住房和城乡建设局

                        2020年6月24日


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