重庆市万盛经济技术开发区管理委员会行政规范性文件

重庆市万盛经济技术开发区管委会

关于进一步加强物业管理工作的意见

各镇人民政府，各街道办事处，经开区各部门，驻经开区有关单位：

为了进一步加强和规范物业管理，明确物业管理各方主体责任，全面提升物业管理总体水平，切实改善广大市民居住环境，促进万盛经开区物业管理市场健康发展，根据《重庆市物业管理条例》等有关规定，结合我区实际，现就进一步加强物业管理工作提出如下意见:

一、统一思想，提高认识，增强物业管理工作责任感

物业管理是城市管理的重要组成部分，是关系到人民群众的切身利益，是构建和谐社会的需要。近几年，随着城镇化进程的不断推进，经开区物业管理经历了从无到有，从小到大的发展历程，物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识普遍增强，现已成为极具潜力的新兴行业。但是在发展过程中，也出现了物业服务企业服务质量差、诚信度不高，业主不支持配合物业服务工作，部门与镇街职责不明等诸多问题，影响了物业管理市场的健康发展。各镇人民政府、街道办事处、区相关部门必须统一思想，提高认识，以广大市民满意为出发点，以规范物业服务企业的服务行为，全面提升物业管理水平和服务质量，努力解决好群众反映的物业管理方面的热点和难点问题，切实维护物业管理各方主体利益，确保物业小区的和谐与稳定，为广大业主提供安全、舒适、和谐的宜居环境。

二、明确职责，齐抓共管，共同做好物业管理工作

物业管理牵动千家万户，涉及经开区诸多职能部门，各级相关部门要各司其职，各负其责，共同监管，协调一致，促进经开区物业管理市场的健康发展。

（一）区国土房管局：作为物业管理的行政主管部门，负责宣传贯彻落实物业管理的有关法律、法规和政策；指导物业服务企业提高消防安全“四个能力”建设；负责物业专项维修资金的归集、使用和监督管理；负责前期物业服务合同、物业管理招投标、临时管理规约、协议选聘物业服务企业、业主委员会、物业服务合同等备案程序管理；负责物业服务用房的审核验收；负责物业服务企业资质审批和年度资质核定以及从业人员资格培训组织协调工作；负责本行政区域物业承接查验备案和物业服务行业协会的指导和监督工作；参与新建项目的综合验收工作；负责查处损坏或者擅自占用、改建、移装物业共用部分、共用设施设备，将卫生间、厨房改建在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方，存放铺设超负荷物品的行为。

（二）区规划建设管理局：负责商品房新建项目方案中物业服务用房的规划、编制、审批、修订及规划管理；在对规划方案审定时在规划总平面图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并在建筑工程规划许可证中注明物业服务用房的面积; 负责牵头查处物业区域内违法修建建筑物、构筑物，擅自改变房屋外观结构或乱搭乱建，擅自改变房屋用途等行为；负责依法对小区业主损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的行为进行查处；协调处理工程建设及物业装饰装修过程中的有关问题；督促开发企业对物业小区内产权明晰、未及时移交产权而出现损坏的配套设施设备进行日常维护管理；督促开发企业对在保修期内物业共用部位、共用设备设施等进行维护整改。

（三）区发改局：负责物业服务企业前期服务收费标准的核定管理；指导、监督检查物业服务企业的收费行为；对物业服务收费标准提供咨询服务；负责依法查处乱收费，只收费不服务或者少服务多收费的行为；调处因物业服务收费引发的矛盾纠纷等工作。

（四）区工商分局：负责物业服务企业的主体资格审查工作，物业服务企业注册登记和经营行为的监督管理；加强对房地产销售广告及物业管理区域内共用部分发布广告的监督管理；凡取得物业服务企业资质等级证书但未通过区国土房管局物业资质年度审核的物业服务企业，一律暂缓年检营业执照。

（五）区公安分局：负责指导、监督物业服务企业对物业小区的治安协防和安全防范工作；加强对自治机构印章刻制管理（须持镇、街出具的业主委员会备案证明和承办人身份证明）；负责对小区内发生的交通事故、治安、刑事等案件依法查处；负责对物业小区外车行道上乱停乱放的车辆进行清理整治；负责依法查处在小区内擅自存放剧毒等危险品的违法行为。

（六）区消防支队：负责依法监督指导物业服务企业履行消防安全职责和物业服务企业消防安全“四个能力”；负责及时查处物业小区内占用消防通道、破坏公共设施等消防违法行为；负责依法查处在小区内擅自存放易燃、易爆等危险物品的违法行为。

（七）区市政园林局：负责对物业小区外人行道上骑门摊、乱贴乱挂、“牛皮癣”、乱停乱放车辆等进行清理整治；负责对小区内破坏或者损毁花草、树木、园林的行为进行查处。

（八）区环保局：负责依法查处在物业小区内改建、扩建产生环境噪声污染的工业企业，或者从事金属加工、石材加工、木材加工等产生环境噪声污染的活动；负责依法查处在物业小区无公共烟道的综合楼、住宅楼内新建、扩建餐饮、加工、维修等产生油烟、废气、异味的项目；负责物业小区内废弃危险化学品处置的监督管理；负责对物业小区内辐射放射安全和防护工作实施监督管理。

（九）区质监局：负责对物业小区内电梯等特种设备的使用、维修、保养、管理进行监督检查，依法查处违法违规行为。

（十）区民政局：负责物业服务行业协会的监督管理工作。

（十一）区供电局：负责产权范围内公用供电设施的运行维护管理，做好优质服务工作。

（十二）区财政局：负责监督物业专项维修资金的管理使用。

（十三）镇人民政府、街道办事处、社区：负责指导业主大会成立及业主委员会的选举工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责；指导物业服务企业参与社区管理、社区服务；调解物业管理纠纷；协调业主委员会或者业主代表以及辖区范围内未成立业主委员会的居民小区或单体楼处理已过保修期的房屋共用部位、共用设备设施的维修养护。

（十四）物业服务企业：负责依照物业服务合同约定实施物业服务，严格执行物业服务行业规范、服务标准，制定物业服务相关工作制度，按规定收取物业服务费；努力提供多层次全方位的优质服务、自觉接受行政管理部门、业主委员会及业主的监督或管理，在委托范围内积极做好小区物业服务工作。

区工商、环保、市政、公安、消防、文化、卫生等部门，在为住宅区域范围内开展经营活动办理相关经营许可时应认真审查，按照“谁主管、谁审批、谁负责”的原则，对在住宅区域范围内有损害广大业主共同利益等违法行为的单位或个人，要暂缓或不予办理相关经营许可；对已办理相关经营许可的，各相关职能部门要加强监督管理，并依法查处物业小区内无证擅自从事餐饮、娱乐、卡拉OK、棋牌室、旅馆、诊所等违规经营活动的行为。

三、强化监督，规范市场，不断提高物管企业竞争

（一）严格物业服务行业的市场准入。对新申报的物业服务企业，必须严格按照准入条件及审批程序执行，特别是三级（含暂定）物业服务企业资质的申报、审核，对其人员的从业情况、资格证件、人员数量、经济实力等要予以全面的考察，达不到的标准要求不予审核审批。严格实行持证上岗制度，外地来经开区的物业服务企业须持相关资质到区国土房管局备案，未经备案不得接管物业服务项目或参加前期物业招投标。

（二）强化物业服务企业资质管理。严格执行《重庆市物业管理企业资质管理办法》（渝国土房管发〔2001〕405号）规定，凡资质核定材料规范、人员资格审查符合要求的物业服务企业，纳入年度目标考核评优条件之一。凡服务质量差、反映问题多、资质报审资料不齐、且又不能及时整改完善，对主管部门交办的工作不能及时完成或推诿不办的物业企业，要作出降低或注销资质等级处理，并计入诚信档案、一年内不得承接物业项目。同时，积极扶持物业服务专业化、规模化、品牌化发展，对在我区所服务项目获国家、重庆市优秀示范小区（大厦）称号的物业服务企业，或申报获得国家一级物业管理资质企业，给予奖励，三年内在参加我区物业项目招投标时给予适当加分。

（三）规范物业服务行业市场秩序。严格依法查处无资质承接物业业务、挪用虚报物业专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途、不按规定收费、侵害业主合法权益等行为。凡被有效投诉较多的物业服务企业视其情节轻重，可作出限制投标、限制新接管项目、降低资质等级或者注销企业资质的处理。规范物业服务企业退出管理小区前的公告通知、资料移交、遗留问题处理等行为，物业服务企业退出管理小区前，应在小区公告，还要及时告知辖区街道或居委会，避免出现管理空档。建立健全物业投诉责任机制，及时纠正物业服务中的只收费不服务等不规范行为，切实维护广大业主的合法权益。

（四）加强前期物业备案管理。严格执行前期物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营。开发建设单位应按照《重庆市前期物业管理招投标管理暂行办法》（渝国土房管发〔2004〕294号）规定，采取招投标的方式（投标单位应有3个或以上），选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。开发建设单位在销售物业之前应签订前期物业服务合同，并在签订15日后报区国土房管局备案。投标人少于3个或开发建设单位住宅建筑面积少于3万平方米的，经区国土房管局批准，开发建设单位可采用协议方式选聘有相应资质的物业服务企业。未签订前期物业服务合同的开发建设单位，区国土房管局不予办理商品房预售许可证。

（五）加强物业服务用房管理。新建物业在规划建设时，开发建设单位应当按照不低于房屋规划总建筑面积（17000平方米以上）3‰的比例（总建筑面积在17000平方米以下，最少不低于50平方米）在物业管理区域内无偿配置物业服务用房。物业服务用房应当是独立成套装修房屋，具备水、供电、通讯等基本使用设施和办公条件。物业服务用房位置应设置在开发项目中心区域或主出入口附近的房屋底层或不得高于四层（无电梯）等方便业主的地方，不得设置在地下。设置在住宅楼内的物业服务用房，应当具有独立的通道。分期开发建设的项目，物业服务用房应设置在首期开发范围。

区国土房管局要对物业服务用房独立测量，计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在平面图相应的位置上标注物业服务用房字样。物业服务用房属全体业主共有，用作从事物业管理活动，由物业服务企业负责维修、养护、任何单位和个人不得擅自改变其用途，小区物业服务用房、公共设施设备的经营收益归全体业主所有。

（六）加强物业专项维修资金管理。加强对物业维修资金的使用监管，按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》（重庆市人民政府令第244号）确定的使用范围和规定程序合理使用维修资金，保障业主和物业服务企业的合法权益。加大物业专项维修资金监管系统建设，努力提高管理水平和服务质量。

（七）推进业主委员会建设。各镇人民政府、街道办事处根据社区管理和业主自治管理相结合的原则，按照规定的程序推进业主委员会建设。一个物业管理区域只能成立一个业主委员会，自成立之日起30日内，持相关文件到镇人民政府、街道办事处备案。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约、协助物业服务企业对逾期不交纳物业服务费的业主进行督促催交等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。镇人民政府、街道办事处应当支持业主委员会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由镇人民政府、街道办事处指定社区居委会代行业主委员会的职责，确保工作正常运转。引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理。

凡符合条件的住宅小区，由所在镇人民政府、街道办事处督促并指导及时召开业主大会，选举产生业主委员会，并按程序通过公开招标或由业主大会决定的方式选聘物业服务企业。

（八）规范物业服务收费。建立质价相符的物业服务收费机制。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业，也要督促业主按时交纳物业服务费。各物业服务企业要认真落实物业服务收费及明码标价规定，自觉接受物价、房地产主管部门及业主的监督。

（九）规范物业服务企业管理行为。物业服务企业要依据投标承诺和物业服务合同约定，切实履行职责，提高服务质量，维护业主权益，对超出物业服务合同约定事宜，应与业主委员会协商确定后实施。主动接受业主、业主委员会的监督。对物业服务区域内违反治安、环保、消防、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行劝阻和制止，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务企业应当在物业交付使用15日前，与建设单位完成物业共用部位、共用设施设备的承接查检工作，报房地产行政主管部门备案。

区国土房管局要会同镇人民政府、街道办事处，加强对物业服务企业的监督管理，建立和完善物业服务企业考核机制和物业项目经理责任制，加强对物业项目经理的培训考核，建立健全物业服务企业和物业项目经理信用档案制度和诚信制度建设，在资质评定和年度考核、物业管理招投标中将服务业绩和信用程度作为重要条件。要建立健全物业服务企业市场准入和退出机制，加强物业服务企业退出项目监督管理，保持物业服务平稳过渡。

物业管理行业协会可以建立物业服务行业履约保证金制度，在物业服务企业接管住宅小区时，一次性缴纳履约保证金，用于对物业服务企业违约行为的处罚和对弃管小区的善后处理。

（十）规范市政公用设施设备的维护管理。

1．供水设施管理。住宅小区应当按照“一户一表、计量出户”的要求，实施住宅供水工程。供水工程竣工验收合格的，移交给城市供水企业运行管理，城市供水企业承担分户计量装置以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

2．供电设施管理。按供用电合同中约定的产权分界点或供用电双方出资界面分别负责各自产权范围内的供用电设施维护。

3．住宅区域燃气设施管理。管道燃气供气设备及供气管线（至燃气表）由燃气供应企业负责管理和维护，室内燃气设施属于业主的个人财产由业主负责。

4．物业企业要监督指导供水、供电、供气、通讯、有线电视等部门在对市政设施设备的维修、养护、更新施工的规范和安全管理，督促施工完后对损毁部位的修复平整，不得随意在施工中乱挖、乱搭破坏物业区域内共用部位、共用设施设备及物业整体外观。

凡应由管委会及职能部门承担的城市管理、规划管理、治安管理等责任，不得转由业主或物业服务企业承担。供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或单位）收取费用。如物业服务企业接受委托代收代付的，委托单位应支付相应的费用。

四、加强领导，强化宣传，建立长效管理工作机制

（一）坚持条块结合，以块为主，建立区、街、社区三级物业管理机构，强化对物业管理工作的指导。经开区管委会成立物业管理工作领导小组，由管委会主任任组长，管委会分管领导任副组长，区国土房管、规划建设局、 发改局、公安分局、消防支队、市政园林局、环保局、质监分局、工商分局、财政局、民政局等部门主要负责人为成员，负责全区物业管理的组织领导和协调工作。领导小组下设办公室，办公地点设在区国土房管局，具体负责全区物业管理工作的组织实施，执行和传达市、经开区及领导小组下达的指令，及时收集相关情况、数据，向领导小组和相关部门报告工作进展情况等日常工作。

（二）组建街道物业管理工作机构。街道办事处成立物业管理工作领导小组，下设办公室，落实人员和经费，统筹辖区各类物业管理工作。对没有条件实行居民自治和引进专业物业服务企业的老旧住宅区、棚户区、采煤深陷治理安置房以及廉租住房等，则由镇、街组建“物业服务中心”，落实以日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护为主要内容的物业服务，以改善小区居住环境，提高居住品质。

（三）建立健全物业管理工作考核和纠纷投诉调处机制。经开区管委会将物业管理工作纳入社会经济发展考核指标，对相关部门、镇人民政府、街道办事处物业管理年度工作实施情况、矛盾纠纷的处理情况等进行检查考核。做到严格督查，逗硬奖惩。同时由镇人民政府、街道办事处在基层司法所的基础上成立相应的物业矛盾纠纷调处机构，并通过调解矛盾纠纷，积极宣传物业管理法律、法规，引导纠纷当事人依法依规解决物业纠纷，积极构建和谐稳定的社会环境。

（四）加大对物业服务行业的政策扶持力度。区财税部门要根据财政部和国家税务总局《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》（财社〔2006〕1号）要求，对物业服务企业招用下岗失业人员达到职工总数的30%以上的，3年内免征营业税。区相关部门应及时研究出台更多扶持物业服务行业发展的相关政策，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，努力提高服务质量和水平。

（五）加强舆论宣传提高全民物管意识。要充分发挥宣传舆论的导向作用，利用网络、电视、广播、报纸和杂志等宣传手段，采用板报标语、宣传图册等群众喜闻乐见、易于接受的多种宣传方式，大力宣传物业管理的相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物管意识，增强业主实行小区自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围，为“宜居万盛”建设做出积极贡献。

重庆市万盛经济技术开发区管委会

2013年5月17日