《万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》政策解读（文字）
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大中小《关于印发万盛经开区国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》的政策解读
一、制定依据和必要性
（一）制定依据
1、2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国民法典》；
2、2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令 第590号）。
3、2021年11月25日，重庆市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过《重庆市国有 土地上房屋征收与补偿条例》 （〔五届〕第162号）；
4、2022年4月14日，重庆市人民政府印发了《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》 （渝府发〔2022〕26号），废止了重庆市人民政府2011年5月5日出台了《重庆市国有土地上房 屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔2011〕123号）。
（二）制定的必要性
2011年5月5日，重庆市人民政府出台了《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔2011〕123号）实施至今已11年，我区随之出台的相应房屋征收与补偿标准，目前为止，已更新了3次。
2021年日，重庆市人民政府印发了《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例实施细则》（渝府发〔2022〕26号），同时废止了《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法（暂行）》（渝办发〔2011〕123号）文件。为了进一步规范我区国有土地上房屋征收与补偿工作，保障被征收人合法权益，推动房屋征收与补偿工作可持续开展，按最新文件规定，我区应制定相应的配套政策并印发实施。
二、新旧政策的异同
（一）政策调整完善原则
1、坚持维护公共利益
2、保障被征收人的合法权益为原则
3、除落实法律法规规定和国家有关要求外，对以前制度框架和政策不作大调整
4、综合考虑我区经济社会发展水平，合理调整征收与补偿科目及标准，确保征收与补偿新政策平稳过渡
（二）“异”“同”之处——异
落实新《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》要求方面的调整：
1、关于征收与补偿原则；
2、关于征收责任主体及部门职责；
3、关于住房保障；
4、关于产权调换房屋。
5、其他调整
（三）“异”“同”之处——同
体现在以下3个方面：
1、整体框架未变
2、“征收与补偿”的模式未变
3、补偿标准仍以政府公布为主
三、主要条款的解读
（一）我区国有土地上房屋的征收及实施单位？
答：根据《实施办法》第四条规定“规划和自然资源局”为我区国有土地上房屋征收部门，负责组织实施本辖区房屋征收与补偿工作，规划和自然资源局可委托万盛经开区土地房屋征收中心做好我区房屋征收与补偿的具体工作，并对委托事项进行指导、监督和检查，依法承担委托事项的法律责任。
未经规划和自然资源局组织、委托，任何单位和个人不得开展房屋征收与补偿的活动”。
（二）哪些情形可以作出房屋征收决定？
答：根据《实施办法》第十一条规定“为了保障国家安全、促进国民经济和社会经
济发展等公共利益需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由经开区管委会作出
房屋征收决定：
1、国防和外交的需要；
2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
5、由政府依照城乡规划法有关规定组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
（三）什么情形下可以实施旧城改建征收房屋？
答：有危房集中、基础设施落后的地段（片区），需范围内房屋所有权专有部分面积占比超过2／3且户数占比超过2／3的所有权人同意旧城区改建的，方可纳入旧城区改建范围，启动房屋征收程序。
（四）如何确定被征收人？
答：根据确定的房屋征收项目和征收范围，房屋征收项目和征收范围内的房屋所有权人确定为被征收人。
（五）在征收中哪些情形不予补偿？
答：根据《实施办法》第十六条第一款规定“房屋征收项目和房屋征收范围确定后，自公布之日起，除经依法批准的危房解危改造外，任何组织或者个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋或者改变土地、房屋用途等行为，违反规定实施的，所增加的费用不予补偿”。
（六）在征收中哪些情形不予补偿？
答：根据《实施办法》第十六条第二款规定“房屋征收范围公布后，有下列3项行为之一的，不增加补偿：
1、转让土地使用权、房屋使用权或者设定的其他权利；
2、以征收范围内的房屋为住所或者经营场所申请办理企业、个体工商户及其他组织的设立或者变更登记；
3、其他不当增加补偿费用的行为。
（七）未经登记建筑如何认定及补偿？
答：经开区管委会组织规划和自然资源局、住房城乡建设局、城管局、不动产登记中心和项目所在地镇街等有关部门和机构，对未经登记建筑的合法性进行集体会审4项认定。
1、认定为合法建筑的，应当给予补偿；
2、认定为违法建筑的，不予补偿；
3、认定为未超过批准期限的临时建筑， 结合剩余期限予以适当补偿；
4、认定为超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
集体会审认定和处理结果应当在房屋征收范围内公示，公示期限不少于7个工作日。对认定结果有异议的，应当在公示期限届满前向经开区管委会提出，由经开区管委会进行核实。认定为合法的未经登记建筑，以及未超过批准期限的临时建筑的征收补偿可以参照已登记建筑的补偿标准给予妥当的补偿，但不得高于经产权登记被征收房屋的相应单项标准。
（七）未经登记建筑如何认定及补偿？
答：经开区管委会组织规划和自然资源局、住房城乡建设局、城管局、不动产登记中心和项目所在地镇街等有关部门和机构，对未经登记建筑的合法性进行集体会审4项认定。
1、合法建筑——应当给予补偿
2、违法建筑——不予补偿
3、预未超过批准期限的临时建筑——结合剩余期限予以适当补偿
4、超过批准期限的临时建筑——不予补偿
（八）征收补偿方案包括哪些内容？
答：根据《实施办法》第二十条规定“征收补偿方案应当包括下列9项内容：
1、房屋征收补偿方式和补偿标准；
2、房屋征收补偿的法律、法规依据；
3、房屋征收目的和征收范围；
4、房屋征收实施单位；
5、征收补偿方案制定单位联系方式；
6、搬迁补助、货币补偿或者产权调换补助、提前签约奖励标准；
7、产权调换房屋的地点、面积、价格等情况；
8、签约时间及期限；
9、其他事项。
（九）什么是预签协议？
答：因旧城区改建需要征收房屋的，在房屋征收决定作出之前，与被征收人预先签订附有生效条件的补偿协议，简称预签协议。
（十）预签协议的生效情形
答：在签约期限内，签订预签协议的户数占比达到规定比例的，经开区管委会作出房屋征收决定，预签协议生效；未达到规定比例的，经开区管委会终止房屋征收程序，预签协议不生效。预签协议中需注明被征收房屋的价值以正式的分户评估报告为准。签订预签协议的户数占比由经开区管委会根据实际情况确定，但不低于80％。
（十一）
对被征收人给予的补偿内容包括哪些？
答：根据《实施办法》第二十八条规定“对被征收人给予的补偿包括3个方面：
1、以被征收房屋价值的补偿；
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置、装饰装修以及相关设施设备损失等的补偿；
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
（十二）征收补偿的选择方式有哪些？
答：根据《实施办法》第三十条规定“补偿方式有货币补偿和房屋产权调换”两种方式供被征收人自愿选择。
1、以被征收房屋价值的补偿
2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置、装饰装修以及相关设施设备损失等的补偿；
3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
（十三）产权调换后的房屋其产权登记人可以是其他人吗？
答：根据《实施办法》第三十条第三款规定“产权调换后的房屋产权登记人应当为被征收人。若被征收人为自然人且死亡的，产权调换后的房屋产权登记人应当为被征收人的合法继承人或受赠人
（十四）什么是公摊系数？
答：公摊系数是一栋建筑的总公摊面积和总套内面积的比值。
（十五）公摊系数不足或超过15％对应的公摊面积如何处理？
答： 根据《实施办法》第三十八条规定“被征收住宅的公摊系数低于或等于15％的，按照15％的公摊系数计算应补偿面积；被征收住宅的公摊系数高于15％的，按实际建筑面积计算应补偿面积。选择产权调换的住宅公摊系数低于或等于15％，其对应的公摊面积费用由被征 收人承担；选择产权调换住宅公摊系数高于15％的，其超过部分对应的公摊面积费用由征收人 承担，未超过部分对应的公摊面积费用由被征收人承担。
（十六）什么情形可以享受最低住房保障制度？
答：根据《实施办法》第三十九条规定“被征收房屋为住宅的，房屋建筑面积按照15％的公摊系数计算应补偿面积计算后，建筑面积小于45平方米，在征收项目公布前，被征收人及其配偶在本区没有其他国有土地上产权住宅的，可按照建筑面积45平方米进行补偿。在分配廉租房、公租房等保障性住房时，优先满足符合住房保障条件的被征收人的住房需要。
（十七）住改非房屋如何补偿？
答：根据《实施办法》第四十二条规定“被征收房屋为住宅，而实际改为非住宅使用的，应当按照住宅进行评估、补偿；被征收房屋产权人、房屋坐落与市场主体注册登记、税务登记证明一致，且在征收项目公布前连续合法经营2年以上并能够提供相应完税凭证的，结合实际用途给予停产停业损失补偿。
（十八）停产停业损失如何补偿？
答：根据《实施办法》第四十四条规定：征收非住宅，且在征收项目公布前2年内有合法有效营业执照及完税凭证的，应当给予停产停业损失补偿。被征收人选择货币补偿的，按照房屋评估价值的6％一次性支付停产停业损失补偿费；被征收人选择产权调换的，停产停业期间每月按照房屋评估价值的5‰支付停产停业损失补偿费，停产停业期限按照协议约定计算。提供了临时周转房的，不支付停产停业损失补偿费。未按协议约定日期交付产权调换房屋，导致过渡期限延长的，自逾期之月起每月按照房屋评估价值的5‰加付停产停业损失补偿费。
（十九）设施设备损失如何补偿？
答： 根据《实施办法》第四十五条规定：因房屋征收造成企业等市场主体设施设备价值损失的，应当给予补偿。搬迁后不丧失使用价值的，搬迁补助费按照所搬迁设施设备折旧后净值的10％以上20％以下计算；搬迁后丧失使用价值的，参照评估价值予以补偿。除征收部门有专门要求外，补偿后的设施设备由被征收人自行拆除、搬离。对设施设备进行评估的，企业等市场主体应当提供设施设备购置及其品牌、编号等相关凭据。
（二十）房屋征收后子女入学问题怎么解决？
答： 根据《实施办法》第四十七条规定，被征收居民的子女迁出原户籍后需要义务教育入学的，在征收时可一次性选择六年内继续在原户籍所在地按照原招生办法入学，或者在迁入产权调换房屋的户籍所在地按照当地教育部门招生办法入学”。
（二十一）房屋征收后子女入学问题怎么解决？
答： 根据《实施办法》第四十八条规定：产权调换房屋转移登记实行并案办理，并按照相关规定减免契税。
1、被征收人选择产权调换或者货币补偿的，对被征收房屋免征土地增值税；
2、对用于产权调换的房屋和签订货币补偿协议后重新承受的房屋，按照相关规定减免契税；
3、签订征收补偿协议取得的货币补偿，按照相关规定免征个人所得税。
（二十二）对被征收房屋的评估结果不认同怎么处理 ？
答： 《实施办法》第五十六条规定 “被征收人或者规划和自然资源局对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，以书面方式向出具评估报告的评估机构申请复核评估。
《实施办法》第五十七条规定 “被征收人或者规划和自然资源局对评估机构的复核评估结果有异议的，可自收到复核评估结果之日起10日内，以书面方式向重庆市国有土地上房屋征收与 补偿评估专家委员会（简称市评估专家委员会）申请鉴定。
《实施办法》第五十八条规定 “鉴定意见书认定复核评估结果有错误的，出具复核评估结果的评估机构应当在10日内按鉴定意见要求修改评估报告，并送达征收人和被征收人。
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